Chloé est à la recherche d’un parking sur Paris

Le projet Parisien de Chloé

Chloé a rejoint notre club depuis un mois. Comme beaucoup de Parisien, le frein principal pour Chloé reste le niveau du prix de l’immobilier dans notre belle capitale qui atteint des sommets. La solution choisie par Chloé est la bulle immobilière des parkings. Les tarifs d’entrées restent raisonnables pour générer des revenus et se constituer un patrimoine.

Son objectif est d’investir dans la niche immobilière des parkings et des garages sur Paris et sa proche banlieue afin d’obtenir des revenus complémentaires. Ayant peur de se tromper, elle a rapidement prise ses marques au sein de notre club. Elle a reçue de précieux conseils de la part d’Olivier ; l’un de nos experts du marché Parisien et de sa banlieue, lui même propriétaire de plus d’une soixantaine d’emplacement.

Pour réussir son projet, Chloé bénéficie de notre accompagnement personnalisé pour acheter ses premiers parkings. Au stade des exercices pratiques sur le terrain, elle partage avec vous ses premières expériences de visites de parkings à vendre sur Paris. En se basant sur la méthode du club pour investir dans un parking ou un garage, elle vous présente son compte rendu.

Quelque soit la ville, la niche des parkings et des garages attire de plus en plus de curieux. Ce qui donnent aux vendeurs un sentiment de facilité et leurs permettent d’afficher des prix assez fort. Dans le but d’aider nos membres à se démarquer de cette concurrence sur le marché des investisseurs. Nous avons mis en place un accompagnement personnalisé. Les retours d’expériences des membres vendeurs de parkings et de garages nous a permis de comprendre leurs problèmes ; les curieux qui arrivent en masse et n’achèteront jamais leur bien ! Notre accompagnement vous donne la crédibilité nécessaire pour vous démarquer des autres dès le premier contact.

Actuellement, Chloé n’est pas encore prête, ni même acheteuse. Elle surfe sur la vague des curieux pour apprendre sur le terrain et affûter ses connaissances. On ne vous le dira jamais assez, il faut visiter de nombreux parkings avant de savoir vers quel produit s’orienter.

Le parking obtient 34 points en se basant sur le baromètre du club. Il est dans la catégorie des parkings peu attractifs si je compare aux autres biens évalués. L’étude de marché du secteur de Montreuil donne un prix moyen affiché par les vendeurs de 15 377 €. Pour une place de parking du même type, avec une plage allant de 11 000 à 18 150 €.

J’ai complété mon étude de quartier par Bagnolet comme d’autres parkings à vendre sont dans cette zone. Le secteur donne un prix moyen de 11 300 € ; avec une plage allant de 9 500 à 13 800 €. Le prix des loyers affichés dans ces deux secteurs est similaires. Avec une valeur moyenne de 75 € pour une place de parking en sous-sol ; cette étude de quartier confirme les grandes lignes le rapport du marché Parisien réalisé par le club. Le propriétaire affirme avoir réussi à louer jusqu’à 120 € par mois. Mais ces dernières années c’était plutôt autour de 85, 90 € ce qui reste optimiste compte tenu de la concurrence locale.

💡 Le saviez-vous : Le baromètre est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un bien immobilier.

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 40 300 € et en considérant des revenus mensuels supérieurs aux prix moyens du quartier ; le calcul de rentabilité donne 5,06 % brut à l’année. En affinant le calcul avec les charges de copropriété à 12 € par mois et une taxe foncière à 266 € ; on arrive difficilement à 4 % net. J’en conclus qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire par rapport à ma recherche, mes projets et objectifs personnels.

Concernant les points que je dois améliorer. Il faut que je pose plus de questions techniques sur le parking ; le contexte et enfin je n’ai pas du tout sondé l’aspect prix de vente pour lequel je devrai m’entraîner.

Seconde visite : analyse d’un box à vendre

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 41 400 € ; le calcul de rentabilité donne 4,35 % brut à l’année. J’affine le calcul avec les charges de copropriété à 25 € par mois. Une taxe foncière de 100 € me semble bien sous estimée par son propriétaire. On arrive difficilement à 3,38 % de rentabilité nette. Il faudra le louer pendant 30 ans pour obtenir le retour sur investissement ! J’en conclus qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire. Une fois les impôts sur les revenus locatifs enlevés ; la rentabilité nette nette sera inférieure à un placement bancaire sans risque.

Croyez-vous que c’est un hasard si Chloé retombe encore sur un autre parking à vendre qui obtient 32 points au baromètre ? C’est la logique d’apprentissage, vous allez sélectionner un type de parking ou de garage sans avoir fait trop de visites. Sur le papier ces biens vous semblent corrects mais en réalité ils sont loin de donner satisfaction. Chloé a refait un tour sur le module d’identification des bonnes affaires pour essayer de visiter des biens plus intéressants. C’est une bonne initiative, comprendre ce qui ne va pas permet de trouver de meilleurs produits. C’est là que les avis des membres de la communauté vont vous aider.

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 14 500 €. En considérant des revenus mensuels de 100 €. Cette valeur est donnée par le propriétaire vendeur qui a présenté un contrat de location signé avec ce montant. Il faudra quand même bien refaire l’étude de marché des prix du quartier. L’écart entre la moyenne à 82 € et le loyer actuel peut-être un coup de chance ; ou une technique de vendeur qui a signé un bail avec un ami proche le temps de la vente… Le calcul de rentabilité donne 8,28 % brut à l’année. En affinant le calcul avec les charges de copropriété à 13 € par mois et une taxe foncière à 160 € on arrive à 6 % net ce qui est correct pour la région Parisienne. En province ces rendements peuvent être considérés comme faibles mais pour le marché Parisien c’est très positif !

Chloé continue, nous sommes heureux de voir sa progression dans ses recherches. Les biens qu’elle identifie sont maintenant mieux notés dans notre baromètre et elle passera bientôt à l’étape suivante. Chloé va-t-elle trouver le parking qui va lui rapporter de l’argent ! Si comme Chloé vous voulez investir dans l’immobilier de parking, vous êtes motivé et vous avez envie de réussir ? Alors commencez vite vos recherches grâce à nos conseils et notre accompagnement personnalisé en rejoignant le club !

Comment les vendeurs fixent un prix de vente 🎁

Suite à vos nombreuses questions, nous allons vous expliquer comment la majorité des vendeurs positionnent le prix de vente. Ils se basent sur un calcul rapide de rendement inversé. Ce qui ne semble pas aberrant sur le papier. Le problème est situé par le niveau du taux de rendement qui fixe leur prix. Une fausse idée, largement répandue sur internet, est venue influer les vendeurs. Un parking qui rapporte plus qu’un livret A est un bon placement. C’est totalement faux, un stationnement pourra vous donner des revenus supérieurs au taux d’un livret bancaire. Lorsque vous aurez calculé votre rendement net net et simulé une projection avec des travaux sur 20 ans vous allez forcement perdre de l’argent ! C’est ce qu’il faut expliquer au vendeur qui vous dit que ce placement rapporte plus qu’un livret bancaire… Avec l’espoir de lui faire entendre raison pour positionner un prix plus équitable pour tous.

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