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Chloé est à la recherche d’un parking sur Paris

📑⌚ 7 minutes.

Dans cet article, nous retrouvons Chloé qui cherche à investir dans l’immobilier sur Paris et sa proche banlieue. Comme beaucoup de Parisien, le frein principal reste le niveau du prix de l’immobilier dans notre belle capitale qui atteint des sommets. La solution choisie par Chloé est la bulle immobilière des parkings. Les tarifs d’entrées restent raisonnables pour générer des revenus et se constituer un patrimoine.

Quelque soit la ville, la niche des parkings et des garages attire de plus en plus de curieux. Ce qui donnent aux vendeurs un sentiment de facilité et leurs permettent d’afficher des prix assez fort. Dans le but d’aider nos membres à se démarquer de cette concurrence sur le marché des investisseurs. Nous avons mis en place des formations. Les retours d’expériences des membres vendeurs de parkings et de garages nous a permis de comprendre leurs problèmes ; les curieux qui arrivent en masse et n’achèteront jamais leur bien ! Nos formations et notre accompagnement vous donneront la crédibilité nécessaire pour vous démarquer des autres dès le premier contact.

Chloé continue sa phase de formation pour acheter ses premiers parkings. Elle applique la méthode du club pour analyser les biens avant d’investir. Actuellement, Chloé n’est pas encore prête, ni même acheteuse. Elle surfe sur la vague des curieux pour apprendre sur le terrain et affûter ses connaissances. On ne vous le dira jamais assez, il faut visiter de nombreux parkings avant de savoir vers quel produit s’orienter.

Une analyse de parking qui donne encore une trentaine points au baromètre

Croyez-vous que c’est un hasard si Chloé retombe encore sur un autre parking à vendre qui obtient 32 points au baromètre ? Vous n’avez pas suivi les premières visites immobilières de Chloé, alors lisez cet article. C’est la logique d’apprentissage, vous allez sélectionner un type de parking ou de garage sans avoir fait trop de visites. Sur le papier ces biens vous semblent corrects mais en réalité ils sont loin de donner satisfaction. Chloé a refait un tour sur le module d’identification des bonnes affaires pour essayer de visiter des biens plus intéressants. C’est une bonne initiative, comprendre ce qui ne va pas permet de trouver de meilleurs produits. C’est là que les avis des membres de la communauté vont vous aider.

💡 Le saviez-vous ?

Le baromètre des parkings est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un emplacement. Cliquez ici pour télécharger le simulateur.

Une place de parking à vendre qui obtient une meilleure note

Chloé progresse dans ses recherches. Voilà une place de parking à vendre qui obtient 45 points et rentre dans le vert du baromètre des parkings. C’est une place dans un parking commun fermé et sécurisé. Situé sous une résidence rue de l’égalité à Les Lilas (93). Le vendeur indique un caractère urgent suite à un décès c’est un point positif pour négocier le prix. L’étude de marché du secteur confirme les dire du vendeur, il y a une forte demande locative. Le loyer moyen pour un parking dans ce secteur est situé autour de 82 € par mois. Certains stationnements ne sont pas autant sécurisés que celui-ci. Le seul conseil que l’on peut donner pour un futur acquéreur c’est de bien reprendre l’étude de marché pour mesurer le vrai potentiel de cette place.

Voyons le retour sur investissement de cet emplacement :

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 14 500 €. En considérant des revenus mensuels de 100 €. Cette valeur est donnée par le propriétaire vendeur qui a présenté un contrat de location signé avec ce montant. Il faudra quand même bien refaire l’étude de marché des prix du quartier. L’écart entre la moyenne à 82 € et le loyer actuel peut-être un coup de chance ; ou une technique de vendeur qui a signé un bail avec un ami proche le temps de la vente… Le calcul de rentabilité donne 8,28 % brut à l’année. En affinant le calcul avec les charges de copropriété à 13 € par mois et une taxe foncière à 160 € on arrive à 6 % net ce qui est correct pour la région Parisienne. En province ces rendements peuvent être considérés comme faibles mais pour le marché Parisien c’est très positif !

Un box dans un parking commun à étudier avec le prix du m²

Nous allons vous parler d’un box que Chloé a visité, situé dans un parking sécurisé (gardien, vidéo surveillance) à Bagnolet. A vendre 12 000 € hors frais de notaire, ce petit box de 13 m² semble intéressant. Boxé il y a moins de 5 ans, il faudra demander au propriétaire si le boxage à été réalisé dans les règles. Si ce n’est pas le cas d’autres copropriétaires peuvent faire annuler le boxage et vous le faire démonter à vos frais ! N’oubliez pas de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas le stockage ; sinon il vous sera impossible de rentabiliser votre investissement.

Le tableau de calcul de rentabilité du club donne 7,86 % brut. En intégrant au prix de vente des frais de notaire s’élevant à 2 500 € ; portant le coût de l’acquisition à 14 500 €.

Avec un loyer mensuel de 95 €, les revenus bruts annuels sont de 1 140 €. Côté dépenses, les charges s’élèvent à 25 € par mois et 150 € de taxe foncière ; soit un total annuel de 450 €. La rentabilité nette de cet espace de stockage est de 4,76 %. Ce qui ne semble pas exceptionnel pour un garage. L’analyse de Chloé est juste.

La récente expérience de certains membres du club qui viennent d’investir dans un entrepôt pour réaliser du stockage et du garde meuble ouvre une nouvelle façon de mesurer la rentabilité d’un espace de stockage. Le seuil de retour sur investissement par m². On considère que 13 m² sont loués 95 € ; vous obtenez un revenu brut de 7,30 € par mois et par m². Ce qui est très bon pour ce type de produit. Nous reviendrons très prochainement sur l’analyse de rentabilité par m² ; avec le retour d’expérience de Philippe et  Christophe.

Chloé continue notre formation « acheter vos premiers parkings« , nous sommes heureux de voir sa progression dans ses recherches. Les biens qu’elle identifie sont maintenant mieux notés dans notre baromètre et elle passera bientôt à l’étape suivante !

BONUS : Comment les vendeurs fixent un prix de vente

Suite à vos nombreuses questions, nous allons vous expliquer comment la majorité des vendeurs positionnent le prix de vente. Ils se basent sur un calcul rapide de rentabilité inversé. Ce qui ne semble pas aberrant sur le papier. Le problème est situé par le niveau du taux de rentabilité qui fixe leur prix. Une fausse idée, largement répandue sur internet, est venue influer les vendeurs. Un parking qui rapporte plus qu’un livret A est un bon placement. C’est totalement faux, un stationnement pourra vous donner des revenus supérieurs au taux d’un livret bancaire. Lorsque vous aurez calculé votre rentabilité nette nette et simulé une projection avec des travaux sur 20 ans vous allez forcement perdre de l’argent ! C’est ce qu’il faut expliquer au vendeur qui vous dit que ce placement rapporte plus qu’un livret bancaire. Avec l’espoir de lui faire entendre raison pour positionner un prix plus équitable pour tous.

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