Loi Nogal pour améliorer le rapport entre propriétaire et locataire

Depuis l’annonce du projet de loi Nogal, un vent de panique arrive chez les propriétaires bailleurs. Cette nouvelle proposition de loi obligera tous les bailleurs à passer par un professionnel de l’immobilier ! L’objectif étant d’améliorer les rapports entre propriétaires et locataires. Heureusement cette proposition n’est pour l’heure qu’un projet de loi.

Qui est Mickaël Nogal

Mickaël NOGAL est un jeune député du partie politique La République En Marche (LREM). Il est nommé porte-parole du groupe LREM sur le projet de loi d’évolution du logement en avril 2018. Le premier ministre Édouard PHILIPPE le charge d’une mission parlementaire. L’objectif est de faciliter la mise en location de logements et de simplifier les relations entre propriétaires et locataires.

A première vue, il n’y a pas de lien direct entre Mickaël NOGAL et le lobby des professionnels de l’immobilier. Dans une telle situation les citoyens sont en droit de se demander si cette proposition de loi ne profite pas à quelqu’un. Sur le papier les mesures proposées vont contraindre les propriétaires sans apporter de garanties face aux mauvais payeurs.

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Les 3 propositions phares

La proposition de loi Nogal comprend 3 mesures chocs. La première est la consignation du dépôt de garantie chez un administrateur de bien. La seconde vise a limiter le nombre de garant par locataire. La troisième améliore la prise en charge des loyers impayés.

Remettre la caution à un professionnel de l’immobilier

La première mesure concerne le chèque de caution versé par les locataires. Le dépôt de garantie permet aux propriétaires de se prémunir d’éventuelles dégradations. Le propriétaire encaisse ce chèque à la signature du contrat de location. D’après Mickaël NOGAL, le dépôt de garantie est la première source de conflit entre propriétaire et locataire.

Au dire de Mickaël NOGAL, 65 % des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non restitution du dépôt de garantie. L’idée est de mettre sous séquestre les dépôts de garanties pour réduire les sources de conflit. Le directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) affiche un pourcentage différent. Seulement 4,1 % des contentieux en justice concernent la restitution du dépôt de garantie.

Nous avons interrogé un professionnel de l’immobilier. Il nous répond en expliquant que bien souvent les propriétaires trainent à rembourser la caution. Pour lui, cette nouvelle loi va réduire le nombre de litige et diminuer les abus des propriétaires. Pas surprenant lorsque l’on découvre que la manne financière est estimée à 4 milliards d’euros pour les dépôts de garantie du parc privé Français…

Interdire de réclamer plus d’un garant par locataire

La seconde mesure de la proposition de loi Nogal concerne les garants. Il est très difficile de se loger dans certaines villes. Les garanties demandées par certains propriétaires bailleurs sont très sévères. Le député justifie cette mesure pour apporter plus de justice sociale ; tout en précisant qu’il est parfois abusif de demander deux, trois voir même quatre garants.

Mickaël NOGAL précise qu’un seul garant est bien suffisant compte tenu des autres exigences des propriétaires. Il est vrai que la solvabilité d’un candidat locataire se mesure grâce aux documents demandés (bulletin de paie, fiche d’imposition, etc…) Découvrez nos modèles de documents pour démontrer le sérieux d’un locataire.

Le professionnel de l’immobilier interrogé précise que le but de cette mesure est de faciliter l’accès aux ménages modestes. Ces derniers ne sont pas toujours en mesure de fournir trois ou quatre garants. La mesure prévoit de renforcer la garantie locative gratuite Visale accordée par Action Logement. Pour ce professionnel, cette mesure est une bonne chose pour réduire le nombre de logement vacant.

Garantir le paiement des loyers

La troisième mesure est d’instaurer un mandat de gestion avec garantie du bon paiement des loyers. Cette idée est sur le papier très intéressante pour les propriétaires bailleurs qui ne veulent pas s’embêter avec leurs biens. Ces derniers acceptent de payer une prestation de service qui entache leur rentabilité locative mais garantie leur tranquilité.

Cette garantie doit sur le papier prendre en charge les loyers, charges, taxes et frais de détérioration immobilière pour une durée illimitée. Il ne manque que le coût des procédures juridiques à inclure dans ce mandat pour que les bailleurs dorment sur leurs deux oreilles.

Le problème c’est que le projet de loi initial impose aux bailleurs de souscrire un mandat chez un administrateur de biens. Dans l’idéal chaque propriétaire doit avoir le choix de confier ou non ses biens à un professionnel. Heureusement Mickaël NOGAL a fait un pas en arrière concernant le caractère obligatoire de cette garantie… A suivre.

Ficher les mauvais payeurs

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) apporte une idée complémentaire pour rassurer les propriétaires bailleurs. La proposition est d’inscrire les mauvais payeurs avant trois incidents de paiement. Ce fichier est privé et destiné aux administrateurs de biens.

Sur le principe l’idée est bonne pour limiter les risques de tomber sur un mauvais payeur. Pour l’instant, la Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL) reste discrète sur ce projet. Rappelons que le fichage est considéré comme discriminatoire par le droit Français…

Ce business modèle va être très juteux pour les professionnels de l’immobilier. Dans cette configuration, tous les propriétaires payent une garantie de bon règlement des loyers en plus des frais de gestion locative. Si les membres de la FNAIM évitent de sélectionner des locataires mauvais payeurs ; c’est eux qui vont gagner plus d’argent si les risques d’impayés sont réduits…

Les propriétaires bailleurs paieront sans voir leur rentabilité locative augmenter. La tranquillité a un prix.

Loi Nogal, coup dure pour les propriétaires bailleurs

Ce projet de loi oblige les bailleurs a contractualiser avec un administrateur de biens. Il faut oublier l’idée de gérer seul ses logements. Aujourd’hui une agence immobilière en ligne coûte entre 3 à 5 % TTC des loyers encaissés, contre 4 à 8 % TTC pour les professionnels ayant pignon sur rue. Si on ajoute une garantie des loyers impayés, les frais d’agence vont fortement augmenter et réduire la rentabilité locative… Avec l’encadrement des loyers dans certains secteurs, il sera difficile de répercuter cette hausse aux locataires.

Le groupe Foncia propose déjà aux propriétaires bailleurs une garantie des loyers impayés pour un montant qui s’élève à 3 % TTC du loyer. Cette garantie prend en charge les loyers, charges, taxes, frais de procédures juridiques et détérioration immobilière pour une durée illimitée.

Le système risque d’inciter les mauvais payeurs à ne plus s’acquitter de leurs loyers. Partant du principe que le propriétaire est payé par la caisse d’assurance d’un professionnel de l’immobilier. Aucune mesure propose d’encadrer le montant de cette prestation, les bailleurs risquent de voir chuter leur rentabilité locative. Les assurances pour loyers impayés vont forcement augmenter chaque année.

Le fichage des mauvais payeurs peut-il être dissuasif ? Un locataire fiché comme mauvais payeur qui demande un logement se verra systématiquement refusé. Difficile à croire que l’état Français laisse des gens dans la rue car ils ont eu des incidents de paiement.

Au grand regret des bailleurs, la loi ne prévoit aucune simplification des conditions d’expulsions.

Coup de chance pour la niche des parkings

Ce projet de loi risque de compliquer la vie des propriétaires bailleurs et de réduire la rentabilité nette des biens. La proposition de loi Nogal ne s’applique qu’aux locaux destinés à usage d’habitation. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs de place de parking, garage ou garde meuble. Encore une fois la niche immobilière des parkings reste préservée !

Comme le code civil encadre la location de stationnement, il est difficile d’imposer un administrateur de biens. La surcharge de travail imposée aux professionnels de l’immobilier doit être fortement rémunératrice. Ce n’est pas le cas avec la niche des stationnements. Avec un loyer mensuel moyen national de 70 €, la niche des parkings n’est pas suffisamment juteuse. Si on considère des frais de gestion de 6 % et une garantie d’impayés de 3 % ; le revenu annuel du professionnel serait de seulement 9 % du montant des loyers soit 75,60 € TTC.

Connaissez-vous tous les avantages qu’offre la niche des parkings ? Diversifiez votre patrimoine immobilier et perfectionnez vos connaissances immobilières en lisant cet article.