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Analyse d’un lot de 29 garages à vendre sur Charleville-Mézières

📑⌚ 6 minutes.

Présentation du bien immobilier repéré

Annonces garages à vendre sur Charleville-Mézières

Lot de 29 garages situés au 10 bis rue Kleber à Charleville Mézières (08) sur un terrain de 300m². Cette batterie de garages est gérée par une agence pas très sérieuse, nous y reviendrons un peu plus loin… Nous tenons à préciser que l’agence qui gère et celle qui vend n’est pas la même ! Le sérieux et le professionnalisme de l’agent immobilier de l’agence Guy Hoquet qui s’est occupé de la visite de ce lot de garages nous a agréablement surpris.

En effet, le jour de la visite l’agence gérante n’avait pas confié le bon trousseau de clés à leur confrère qui a passé un temps infini à essayé les clés dans les 29 serrures. Clés qui ne correspondaient pas évidemment. Faites le calcul du nombre de mauvaises clés par le nombre de mauvaises serrures, on pourrait y être encore… Mieux vaut en rire mais cela permet de souligner l’incompétence de certaines agences immobilière dont nous tairons le nom de l’enseigne.

Revenons au sujet principal, sur ce lot, 11 places sont vacantes et 18 sont loués à 30€ par mois et par garage. Chaque garage possède une dalle en béton et mesure environ 15 m² (5,20 m de longueur pour une largeur de 2,22 m), les portes mesurent 2 m de hauteur sur une largeur de 2,40 m.

Acheter un lot de garages à Charleville

En visitant, nous avons constaté que les garages étaient assez vieux et que des travaux étaient nécessaires pour remettre tous les stationnements en bonne condition locative. Il faudra refaire une grande partie des chéneaux afin de réduire l’entrée d’humidité dans les murs des garages, malheureusement, de nombreux stationnements ont des problèmes d’infiltration d’eau et d’humidité récurrente (moisissure et champignons) ; il faudra prévoir des travaux ! Consultez notre article : comment lutter contre l’humidité dans un garage pour plus d’information sur ces travaux.

Des travaux de maçonneries seront également à prévoir, plusieurs murs de garages sont fissurés ; ce qui favorise l’entrée d’eau à l’intérieur. Il faudra remplacer 4 portes basculantes de garages et en repeindre quelques unes pour rendre ce lot agréable et attractif pour vos futurs locataires. Petit détail complémentaire, le futur propriétaire devra reboucher quelques nids de poule sur l’allée centrale qui sépare les deux rangées de garages.

Etat lot de 29 garages

L’estimatif des travaux précédent n’est rien à côté du budget à prévoir pour revoir la toiture en plaque de fibrociment… L’agent immobilier a rapidement fait faire des devis, notamment pour la toiture et le traitement des plaques de fibrociment amianté qui semblait en mauvais état.
Retrouvez tous les devis estimatifs dans votre espace membre.

Analyse de la rentabilité du lot de garages

Le prix de vente affiché est de 66 K€ hors frais de notaire, le montant de la taxe foncière s’élève à 3 946 € dont 672 € représentant la taxe d’ordure ménagère qui est récupérable sur le locataire. La rentabilité brute annuelle arrive à 14,49% ce qui est plus que correct ! Comme d’habitude, nous ne tenons pas compte des impôts sur les revenus, qui varient en fonction de votre taux d’imposition ; libre à vous de télécharger ce tableau et de réaliser la simulation complète…

Calcul de rentabilité lot de 29 garages

Devis estimatif des travaux 🔐

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Les points forts de ce bien

  • Une bonne situation géographique,
  • Une rentabilité locative correcte.

Les points faibles de ce bien

  • De nombreux travaux sont à prévoir sur ces garages qui ne sont plus tous jeunes (construction des années 70).
  • La toiture en fibrociment peut-être un point négatif sauf si votre projet est de défiscaliser.

Notre conclusion

Ce lot de garages reste très intéressant sur le papier, ce sont malheureusement le montant des travaux à réaliser qui sont le vrai frein. Ils viennent plomber la rentabilité ! Il y a de grandes chances pour que ce lot soit vendu à un investisseur inexpérimenté. Nous le retrouverons 2 à 3 ans après sur le marché de la vente et il fera le bonheur de celui qui saura tirer les ficèles de la niche immobilière.

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