Un membre se met à la place d’un vendeur de garage
Pour cet article, un membre du club s’est amusé à aller voir cinq agences immobilières en prétendant vendre un stationnement… Nous allons nous mettre à la place d’un propriétaire vendeur. Nous prendrons l’exemple d’une personne qui doit vendre 2 garages qui ne sont pas forcément bien situés. La grande majorité des vendeurs immobilier ne savent pas quelle est la valeur de leur garage. Dans la plupart des cas, les agences immobilières annoncent des prix de vente très optimistes pour recevoir l’exclusivité du bien.
Comment les agences déterminent un prix de vente pour un garage
Le jeu des agences immobilières consiste à calculer un prix de vente. Leur truc : se baser sur un prix pour un investisseur non averti. Reprenons notre exemple : 2 garages peuvent se louer 40€ par mois, soit un revenu brut de 960€ par an. Notre agence immobilière va proposer un prix de vente représentant 6% de résultat brut par an ; avec un retour sur investissement d’environ 15 ans… Le fameux prix de vente pour investisseurs !!
Sur les 5 agences immobilières testées : trois d’entre elles proposent un prix de vente de 16 000€ hors frais de notaire. A 8 000€ par garage, difficile à avaler lorsque l’on connait la localisation des garages et leurs états ! Isolés et non sécurisés, il sera impossible de faire du garde meuble à l’intérieur de ses garages. La toiture est en fibrociment et contient de l’amiante ; les portes en bois sont en mauvais état et le sol n’est même pas bétonné. Notre membre vendeur connait bien la difficulté de louer ses garages.
La palme revient à la quatrième agence. Cette dernière n’hésite pas à afficher un prix de vente de 20 000€ ; soit 10 000€ par garage hors frais de notaire… Finalement, la cinquième agence est plus réaliste par rapport au marché. En proposant un prix de vente de 6 000€ par garage, soit 12 000€ pour le lot ; représentant 8% de résultat locatif brut.
Les réactions sont toujours les mêmes lorsque nous faisons remarquer que le prix de vente semble un peu fort. Vous savez les placements financiers ne rapportent plus grand-chose, nous avons beaucoup d’investisseurs qui se tournent vers les garages. De toute façon, c’est le prix du marché ! Les agences oublient que le prix du marché se détermine en fonction de l’offre et de la demande de chaque quartier…
Nous revenons du côté des investisseurs
Repassons côté investisseur, au sein de notre communauté nous recherchons des biens intéressants. C’est-à-dire avec une rentabilité de 8 à 10% brut au minimum avec un retour sur investissement inférieure à 10 ans. Soyons réaliste, un garage n’est pas un simple placement financier. Tôt ou tard il faudra envisager des coûts de travaux pour l’entretien de ces derniers. Aucun vrai investisseur ne va se risquer sur un achat avec 6% de rentabilité brute… Il ne faut pas oublier que 6% de résultat brute donne bien souvent 4% net, ce qui n’est pas exceptionnel… Alors si vous rajoutez les frais de notaires, votre investissement n’est vraiment pas très rentable !
Reprenons maintenant le calcul du prix des deux garages en comparant notre raisonnement avec 5 agences immobilières :
Les revenus locatifs bruts sont estimés à 40 € par mois et par garage par toutes les agences. De notre côté nous savons que la réalité du marché est de 35 € par mois et par garage. Une agence très optimiste pense vendre le lot de deux garages 20 000 € ; en affichant de faibles revenus locatifs : 4,8% bruts. Trois autres agences positionnent le prix à 16 000 € ce qui correspond à 6 % brut. La moyenne nationale pour soit disant attirer les investisseurs. Une agence sort du lot en proposant un prix correct de 12 000 € ; avec 8 % brut c’est une base plus honnête pour vendre rapidement. Notre analyse conseil serait de vendre les deux garages pour 8 400 € ; avec 35 € de loyer par mois. Le résultat serait de 10 % brut hors frais de notaire.
▶ Le saviez-vous ?
Le vendeur n’est pas responsable des prévisions de rentabilités locatives. Membre du club, retrouvez les explications d’un juriste dans la rubrique investir de notre forum.
Si certaines agences immobilières avaient pris le temps d’analyser le bien de notre membre… Les points suivants seraient ressortis dans le calcul du prix de vente :
- Le loyer estimé à 40€ par mois est trop optimiste, dans ce secteur éloigné du centre ville ; les garages se louent seulement à 35€ maximum dans le secteur. De plus il n’y a pas beaucoup d’immeuble aux alentours, ces garages serviront de garde meuble.
- Les garages ne sont pas en très bon état et des travaux seront à prévoir tôt ou tard. N’importe quel investisseur averti ne prendra le risque de payer un bien qui rapportera uniquement 6% brut.
- Une fois les frais de notaire, les charges et les impôts locaux ajoutés le rendement net retombe rapidement d’au moins 2%. Le résultat final place le calcul conseil du club a un résultat net d’environ 8%. Ce qui permet d’avoir un placement rentable.
Avant d’investir, n’oubliez jamais de simuler les frais de fonctionnement de votre stationnement. Demandez le montant des charges, le coût estimatif des impôts locaux, calculer les frais de notaire. Surtout, n’oubliez pas que vous pouvez payer la taxe d’habitation. Si votre bien est situé à moins d’un kilomètre de votre résidence principale.
Vous souhaitez investir, notre tableau gratuit de calcul de rentabilité avant achat peut vous aider !
Prenez le temps de tout calculer et expliquez bien à l’agence immobilière votre mode de calcul. Vous entamerez les négociations avec de forts arguments.