Lot de 14 garages, la valeur du marché ?

📅💫
📑⌚ 4 minutes.

La plupart de nos membres sont en recherche active, leur but : investir dans des parkings ou des garages et rentabiliser leurs investissements. Depuis plusieurs semaines, nous échangions au sein du club sur un lot de 14 garages qui était à vendre en dehors du marché traditionnel des petites annonces sur internet…

lot de 14 garages la valeur du marche

Présentation du bien immobilier repéré

Le bien à vendre est un lot composé de 14 garages. Situés dans une impasse à 5 kms du centre d’une ville du département de la Loire (42). Le prix de vente affiché était de 65 K€ FAI, soit environ 4 640 € par garage hors frais de notaire. Les frais de notaire sont estimés à 5 976 € grâce au site des notaires de France. Les revenus locatifs bruts annuels sont de 5 208 € soit une moyenne de 31 € par garage. La rentabilité brute affichée est de 7,34 %. Hors copropriété ce lot à l’avantage de n’avoir aucune charge hormis l’assurance propriétaire non occupant s’élevant à 178 € pour les 14 boxes. Avec 240 € de taxe foncière sur l’année précédente, la rentabilité nette annuelle hors impôts sur les revenus tombe à 4 %. Ce lot a obtenu la note de 41 au baromètre des parkings.

💡 Le saviez-vous ?

Le baromètre des parkings est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un emplacement.

analyse lot de garage

Comme d’habitude, l’agence nous explique que c’est une bonne affaire si l’on compare avec un placement bancaire classique (type Livret A). Le prix de vente semble fixé par rapport à la rentabilité du marché : 4% net hors impôts sur les revenus…

Les points forts de ce lot

  • La situation géographique : en ville dans un quartier calme.
  • 100 % des boxes sont loués en garde meuble depuis plusieurs années.
  • La maison attenante aux garages est celle d’un policier, point positif concernant la sécurité !
  • Le vendeur est sous tutelle judiciaire, avec un peu de chance nous pouvons faire une belle opération !

Les points faibles de ce lot

  • La faible largeur des boxes qui risque de refroidir les propriétaires de grosses voitures.
  • La toiture constituée de plaque de fibrociment amiantée, il faut consulter un professionnel pour estimer le coût des travaux.
  • Léger problème d’humidité, montré par une locataire lors de notre contre visite.
  • Les loyers moyens à 31 € sont faibles, il faut renégocier si les contrats de location le permettent.
  • L’agence vendeuse souhaite prendre la gestion locative du lot et par conséquent facturer des frais de gestion.

Notre proposition refusée

Le prix affiché par l’agence n’était pas acceptable ! Investir pour une rentabilité nette de 4%, hors impôts sur les revenus et attendre 25 ans pour obtenir le retour sur investissement est une perte de temps et d’argent. Nous avons analysé ce bien pour obtenir une rentabilité d’environ 8 % net ; soit un retour sur investissement de 12 ans. Optimiste, nous allons augmenter tous les loyers à 40 € par mois ; en annulant tous les contrats de location pour repartir sur une bonne base. L’objectif de la négociation est d’arriver à un prix d’achat de 50 K€ FAI, portant à environ 3 922 € par garage frais de notaire inclus. Dans cette alternative, la rentabilité brute monte à 12,24 % pour arriver à 7,91 % net avant les impôts sur les revenus locatifs.

offre lot de garage

Mais alors, quel est la valeur du marché ?

La baisse des prix de l’immobilier arrivera tôt ou tard. C’est la loi de l’offre et de la demande qui accentuera le phénomène. Il est évident que les agences immobilières jouent sur les prix, ce n’est pas dans leurs intérêts de laisser partir un bien à moindre frais: si la valeur du marché baisse, leurs commissions baissent également ! D’après l’agence le prix de ce bien est incroyablement bas. L’affaire du siècle que nous avions raté à force de vouloir trop négocier… Comment définir nos biens actuels qui donnent une rentabilité nette moyenne après impôts de +13,6 %, si un bien à 4 % net est une affaire à saisir ? La personne qui a acheté ce lot de garage est-elle bien avertie ? Ce lot peut revenir sur le marché de la vente d’ici 2 à 3 ans, c’est souvent le cas sur des lots achetés au dessus du prix du marché. L’acquéreur est content au début mais lorsque sonne l’heure du bilan annuel, les faibles revenus locatifs démotivent souvent les rêveurs non avertis. Afin de répondre aux nombreuses demandes de nos lecteurs, nous avons mis en place un tout nouveau service d’analyse et de conseils avant projet, rejoignez notre club pour en profiter !

Et vous, à partir de quelle rentabilité êtes-vous prêt à investir ?

4 réflexions au sujet de “Lot de 14 garages, la valeur du marché ?”

  1. Boris : commentaire hors sujet ! Ici on parle d’investissement, pas d’utilisation personnelle. Quelle est le raison de votre présence sur ce site ?

  2. Bonjour,
    C’est une très bonne question, la plupart de nos membres utilisent des sites comme LeBonCoin afin de trouver des bonnes affaires. Il existe bien évidement d’autres moyens pour identifier une bonne affaire, mais ces informations fond parties du savoir faire de nos membres. Si vous souhaitez obtenir ces renseignements, je vous invite à rejoindre notre collectif. Nous restons à votre entière disposition. Bien cordialement

  3. Bonjour, Ou trouver des lots de parking a vendre ? Sur quel site web ? ou par quel moyen ? Ou comment faites vous pour vendre vos lots de parking ? D’avance merci

  4. Hello, intéressant, mais je pense que 14 garages seraient un peu trop pour moi étant donné que je n’ai qu’une voiture, mdr !

Laisser un commentaire