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Chloé partage ses premières expériences de visite

📑⌚ 5 minutes.

Chloé a rejoint notre club depuis un mois. Son objectif est d’investir dans la niche immobilière des parkings et des garages afin d’obtenir des revenus complémentaires. Ayant peur de se tromper, elle a rapidement prise ses marques au sein de notre communauté. Elle a reçue de précieux conseils de la part d’Olivier ; l’un de nos experts du marché Parisien et de sa banlieue, lui même propriétaire de plus d’une soixantaine d’emplacement.

Pour réussir son projet, Chloé suit notre formation acheter mes premiers parkings. Au stade des exercices pratiques sur le terrain. Elle partage avec vous ses premières expériences avec deux visites de parkings à vendre sur Paris. En se basant sur la méthode pour investir dans un parking ou un garage, elle vous présente son compte rendu.

Analyse de sa première visite de parking à vendre

Lot de deux places de parking situées au premier sous-sol dans l’hyper centre ville de Montreuil à côté de Bagnolet. Points positifs, la situation géographique avec le commissariat de police situé à proximité, le bon état des parkings. Pour ce qui est des points négatifs, la faible rentabilité et le peu de pistes d’optimisation des revenus ; peut-être quelques difficulté à trouver des locataires dans un quartier où l’offre semble correspondre à la demande. Le propriétaire vend car il vit à Palaiseau et se sent trop âgé pour faire la navette sur Montreuil.

Le parking obtient 34 points en se basant sur le baromètre du club. Il est dans la catégorie des parkings peu attractifs si je compare aux autres biens évalués. L’étude de marché du secteur de Montreuil donne un prix moyen affiché par les vendeurs de 15 377 €. Pour une place de parking du même type, avec une plage allant de 11 000 à 18 150 €.

J’ai complété mon étude de quartier par Bagnolet comme d’autres parkings à vendre sont dans cette zone. Le secteur donne un prix moyen de 11 300 € ; avec une plage allant de 9 500 à 13 800 €. Le prix des loyers affichés dans ces deux secteurs est similaires. Avec une valeur moyenne de 75 € pour une place de parking en sous-sol ; cette étude de quartier confirme les grandes lignes le rapport du marché Parisien réalisé par le club. Le propriétaire affirme avoir réussi à louer jusqu’à 120 € par mois. Mais ces dernières années c’était plutôt autour de 85, 90 € ce qui reste optimiste compte tenu de la concurrence locale.

💡 Le saviez-vous ?

Le baromètre des parkings est un outil que nous avons mis en place intégrant une quarantaine de critères pour vous aider à évaluer rapidement la valeur d’un emplacement. Cliquez ici pour télécharger le simulateur.

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 40 300 € et en considérant des revenus mensuels supérieurs aux prix moyens du quartier ; le calcul de rentabilité donne 5,06 % brut à l’année. En affinant le calcul avec les charges de copropriété à 12 € par mois et une taxe foncière à 266 € ; on arrive difficilement à 4 % net. J’en conclus qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire par rapport à ma recherche, mes projets et objectifs personnels.

Concernant les points que je dois améliorer. Il faut que je pose plus de questions techniques sur le parking ; le contexte et enfin je n’ai pas du tout sondé l’aspect prix de vente pour lequel je devrai m’entraîner.

Analyse de sa seconde visite : un box à vendre

Un box à vendre dans un parking souterrain dans le dixième arrondissement de Paris. Le quartier est très populaire et les offres de stationnement sont faibles, il sera aisé de trouver un locataire. Je retrouve le problème des anciens garages construits avant 1980 : la largeur. Aujourd’hui les voitures sont plus larges et l’espace reste petit. Sans oublier qu’en parking souterrain pas question de faire du garde meuble à cause de la norme de sécurité incendie. Le parking obtient 32 points en se basant sur le baromètre du club. Il est dans la catégorie des parkings peu attractifs si je compare aux autres biens évalués.

L’étude de marché du secteur est compliquée à faire pour la partie vente. En effet, seul 2 boxes sont à vendre actuellement et les prix indiqués ne sont pas représentatifs. Pour la partie locative, les loyers moyens sont de 150 € par mois dans ce secteur ; les offres allant de 110 à 180 €.

Avec un prix de vente frais de notaire inclus à 41 400 € ; le calcul de rentabilité donne 4,35 % brut à l’année. J’affine le calcul avec les charges de copropriété à 25 € par mois. Une taxe foncière de 100 € me semble bien sous estimée par son propriétaire. On arrive difficilement à 3,38 % de rentabilité nette. Il faudra le louer pendant 30 ans pour obtenir le retour sur investissement ! J’en conclus qu’il ne s’agit pas d’une bonne affaire. Une fois les impôts sur les revenus locatifs enlevés ; la rentabilité nette nette sera inférieure à un placement bancaire sans risque.

Chloé apprend avec nos formations, où en êtes-vous de votre projet d’investir dans les parkings

Chloé va-t-elle trouver le parking qui va lui rapporter de l’argent ! Si comme Chloé vous voulez investir dans l’immobilier de parking, vous êtes motivé et vous avez envie de réussir ? Alors commencez vite la formation acheter vos premiers parkings, elle est comprise dans l’abonnement membre de 60 € par an !

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