El loco proyecto de algunos miembros del club

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Nacimiento de una idea, explicación del modelo de negocio previsto

Cuando un inversor tiene éxito en varios proyectos, se vuelve codicioso y ve las cosas a lo grande. Cristóbal es sin duda el miembro más especializado en la diversificación de las estrategias de inversión. La expresión «no poner todos los huevos en una sola canasta» adquiere todo su significado. Durante los últimos años ha estado madurando un proyecto para diversificar sus activos y así ser dueño de un almacén. El reciente auge de las empresas de co-almacenamiento hace que quiera subirse a esta ola! Al principio, éramos 3 personas en este proyecto : Cristóbal, Tayler y yo mismo Tony.

Desafortunadamente, la vida a veces decide por ti y tienes que repensar tus prioridades. Por mi parte, mi esposa y yo hemos construido una casa para criar mejor a nuestros hijos en el campo. Yo estaba fuera de la carrera, incapaz de añadir un crédito en un proyecto arriesgado. Comprar un depósito es un proyecto muy atrevido. Se parte de una superficie virgen y hay que llenar cada metro cuadrado para obtener un buen rendimiento. El precio de venta de este tipo de producto es también un freno, muy popular en la ciudad para construir grandes apartamentos o lofts. Los vendedores de bienes raíces saben esto y prefieren encontrar una clientela de loft en vez de un inversor que quiera estacionar vehículos o hacer un depósito.

Podemos decir que Tayler es demasiado restrictivo en su mente para embarcarse en un proyecto de este tipo que requiere que usted salga de su zona de confort (pequeña referencia a la formación de cómo ampliar sus activos). Él le va a contar sobre algunas de las visitas en compañía de Cristóbal. Luego descubrirá a Felipe, un jefe de empresa que conoce a Cristóbal desde hace varios años y que finalmente se ha embarcado con él en esta compra que será su primera inversión en aparcamientos !

Borrador del proyecto y primeras visitas con Cristóbal

Ahora que la idea está en marcha, tuvimos que entender y entrenarnos en el campo; el único método que realmente funciona al 100%. En la mayoría de los casos, tenemos que recurrir a las agencias inmobiliarias para visitar los almacenes en venta. También encontrará anuncios clasificados en leboncoin que normalmente le llevarán de vuelta a un agente revendedor. Visitamos 6 almacenes en la zona. Había de todo: desde ruinas con infiltración de agua hasta hermosos edificios que valían una verdadera fortuna…

Cuando buscas un almacén, estás en lo atípico. Cada visita es única y la tabla para anotar un buen estacionamiento te da sólo una pequeña guía. Debes imaginarte y proyectarte constantemente en la disposición, los accesos y las obras. Mantenemos con Cristóbal un recuerdo común muy compartido, por un lado la superficie te hace soñar pero por otro lado el punto de partida es consecuente.

Francamente, estábamos hartos de esos vendedores que sólo hablaban de apartamentos en loft. Cada vez que el vendedor tenía que imaginar un entrepiso sobre nuestros aparcamientos para hacer un loft. Lo más sorprendente es que incluso en los hangares sin agua, sin desagüe y con una instalación eléctrica de los años 60, el vendedor sólo hablaba de crear un loft como si esperara cambiar de opinión y abandonar nuestro proyecto de inversión inicial.

Una visita prometedora

Un entrepôt attenant à une maison

Una agencia nos había encontrado una propiedad muy especial que correspondía en todos los sentidos a nuestras expectativas. Es propiedad de un antiguo artesano jubilado, la propiedad consiste en una casa de unos 100 m² en 3 niveles y un almacén con una superficie de 1000 m². La ventaja de este producto es su ubicación geográfica al norte de la ciudad media. Dos accesos bien separados y un almacén en la calle principal, lejos de miradas indiscretas, era la parte superior. El problema era el precio de venta, el total era de unos 220.000 dólares sin contar los gastos de agencia y notario.

El agente inmobiliario nos explicó entonces que la casa valía 120 000 € y el depósito 100 000 €. El acceso al depósito era de 2 metros de ancho y 3,5 metros de alto. Un regalo del cielo, ya que los accesos están separados por dos puertas. Incluso hay dos medidores de electricidad separados. Queríamos conocer al dueño para convencerlo de que nos vendiera sólo el depósito. Desafortunadamente el viejo artesano es muy codicioso… Como estamos interesados en el almacén el precio de 100 k€ incluido en la propiedad ha explotado. ¡ Se ha subido a 180 k€ sin incluir los gastos del depósito solamente ! Tanto como decirle que no hicimos un seguimiento. El retorno de la inversión después de encajonar el depósito es tan bajo que el proyecto no iba a ser realmente viable.

Cuando no puedes encontrarlo, tienes que dejar pasar el tiempo

Al final de esta última visita, Tayler abandonó el proyecto del almacén para dedicarse a los garajes. Cristóbal se encontró solo en este archivo durante varios meses. A pesar de que investigó un poco, comprar tan grande por su cuenta no es ni razonable ni factible. Reenfocó su investigación en un lote de unas diez o veinte cajas para diversificar sus inversiones y construir un parque dedicado al almacenamiento y a la conservación de muebles.

Una relación que revivirá el proyecto

Un día, Cristóbal vuelve a ver a Felipe, un viejo amigo. Éste le hace muchas preguntas sobre el estado de sus inversiones en los aparcamientos. Felipe busca una inversión para acumular ingresos adicionales para preparar su jubilación, que se espera que tenga lugar en 7 u 8 años. El almacén vuelve al centro del debate. El espíritu empresarial no asusta a Felipe, que tiene mucha experiencia en la creación y gestión de empresas. El proyecto es visto como una mini empresa que permite la máxima exención de impuestos. El objetivo es reducir los impuestos sobre la renta de los dos inversores. El tiempo que se necesita para empezar y luego generar ingresos. Después de varias reuniones conjuntas, los dos inversionistas están en fase en sus metas y objetivos. Este es el elemento más importante en una asociación !

Entrepôt sur Coutouvre 42

Cristóbal y Felipe visitan una propiedad atípica muy interesante. Sobre el papel, ofrece una configuración perfecta para una actividad rentable. La propiedad que visitan es una antigua fábrica de medias. Una fábrica textil que ha sido convertida en un piso de soltero para entusiastas de los deportes de motor por el actual propietario.

Construido en un terreno de 1800 m² el almacén está dividido en dos partes. Una vivienda de tipo T3 de 95 m² con un almacén contiguo de 143 m². Un garaje de metal exterior es incluso parte del plan catastral. La situación geográfica es buena en una comuna. Para aparcar vehículos de prestigio, a veces es necesario aislarse un poco de las ciudades donde las parcelas son a menudo visitadas por los ladrones. El precio de venta que aparece oficialmente en los anuncios de Internet y en la agencia inmobiliaria es de 149 000 € FAI. Afortunadamente Cristóbal y Felipe conocen al propietario…

Pueden visitar la propiedad e intercambiar directamente sobre el precio de venta mientras ganan los honorarios de la agencia. Esta propiedad ha estado a la venta durante varios meses. El propietario es comprensivo, el proyecto de un inversor requiere una buena rentabilidad. Su precio mínimo no negociable es de 100 000 € netos. Por una vez que la negociación es franca no hay más tiempo que perder. El terreno es rectangular y plano hasta la parte trasera del almacén y luego se inclina por una pendiente constante.

La entrada principal ya tiene un muro y una puerta automatizada. Los lados derecho e izquierdo del terreno son fáciles de vallar ya que se colocan postes de madera a intervalos regulares, terminando en la parte inferior del terreno con una valla de 1,5 m de altura. Aunque el almacén es pequeño, no podrá cumplir el proyecto inicial de invernaje de camionetas; puede utilizarse para aparcar vehículos de prestigio. El término servicio de conserjería está reservado a una empresa; se requiere un seguro que cubra el valor de los vehículos. En nuestro caso, nos quedaremos en los garajes más adaptados a las inmobiliarias civiles. Es el gran potencial que ofrece este terreno edificable el que sedujo a Cristóbal y Felipe ; para la parte de almacenamiento, almacenamiento de muebles en contenedores en el modelo Mondial Box.

Estudio de mercado para el alquiler del almacén

Varios miembros del club están familiarizados con el mercado del sector. Cuna de nuestro grupo, fue el campo de entrenamiento y una de nuestras primeras experiencias. El sitio web también está bien referenciado localmente gracias a los anuncios hechos por los propietarios. Recibimos muchas solicitudes de almacenamiento y de almacenamiento de muebles. Aún no tenemos un cartel estándar HomeBox en la zona. La gente está recurriendo a particulares o empresas de mudanzas. También hemos lanzado una campaña publicitaria para reunir a los propietarios de almacenes de invierno y parques de caravanas y autocaravanas a nuestro club. Estos últimos no están interesados ya que sus tasas de ocupación son superiores al 95%.he latter are not interested since their occupancy rates were over 95%.

Una estrategia para probar su mercado regional puede ser dar a conocer el club. A través de esta forma indirecta, se obtiene información valiosa sobre sus negocios. Conclusión para Felipe y Cristóbal : ¡ la demanda está ahí !

Rentabilidad mediante la diversificación

Entrepôt à vendre sur Coutouvre 42

La estrategia es simple. Utiliza todos los trucos conocidos por Cristóbal desde el principio del proyecto para obtener la mejor rentabilidad posible desde los primeros meses. La solución más simple es alquilar toda la propiedad a un entusiasta de los coches. Los ingresos serán correctos en el orden del 6% bruto. El problema es que Cristóbal odia el concepto de vivienda, los malos pagadores y los posibles daños son su obsesión. Así que él y Felipe tienen que revisar sus copias: la idea es crear un polo con varios ejes de entrada de dinero; el almacén se dedica a la guarda de invierno y a la custodia de coches de lujo y de prestigio. Ofreciendo servicios como el suministro de agua, electricidad, un karcher y herramientas para utilizar el foso. Dar libertad a los inquilinos y ofrecer servicios que pueden o no ser pagados puede justificar un alquiler básico superior a la media.

El terreno en la parte trasera del edificio se utilizará para el almacenamiento de muebles, coches y remolques gracias a la instalación de contenedores marítimos. Toda la propiedad será puesta bajo vigilancia por video. El alojamiento de tipo T3 se asignará, por un alquiler bajo, a un cuidador que también actuará como gerente ; el perfil previsto es un jubilado con bajos ingresos. La idea general es más tener a alguien en el lugar para aumentar la seguridad que ganar dinero con la pequeña vivienda.

El concepto elegido para hacer rentable el sitio es instalar una batería de contenedores marítimos en el campo. El conjunto se colocó bajo vigilancia de vídeo duplicando un modelo de Mondial Box. Se han previsto trabajos de nivelación del terreno para hacer vigas de hormigón para instalar correctamente los contenedores en el suelo. Cuando retomamos el estudio sobre el coste de los contenedores marítimos se ve hacia qué rentabilidad llegaremos !

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