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Bail emphytéotique : notre retour d’expérience

📑⌚ 3 minutes.

Qu’est ce qu’un bail emphytéotique ou amodiation

Un bail emphytéotique est un contrat de location longue durée allant de 18 à 99 ans. La plupart du temps ce sont les mairies qui proposent ce type de bail pour faciliter la gestion de grands ensembles immobiliers en créant une société. Parfois des sociétés comme Q-Park et Indigo Park revendent des places de parking en amodiation, c’est exactement la même chose qu’un bail emphytéotique. Cette entreprise doit entretenir l’ensemble immobilier pendant toute la durée du bail. Le principe pour les acquéreurs est d’investir dans une ou plusieurs parts de cette société de gestion. Dans la plupart des cas, chaque part correspond à un lot immobilier (parking, garage ou box) qui devient la propriété de l’acheteur pour une durée limitée dans le temps.

Les risques liés au bail emphytéotique, l’amodiation

J’avais beaucoup hésité avant de me lancer dans l’achat d’un garage lié à un bail emphytéotique, sur le principe vous investissez dans des parts d’une entreprise qui ne génère aucun bénéfice. Libre à vous d’utiliser ou de rentabiliser ce bien ; sans oublier qu’à la fin du contrat de bail vous n’avez plus aucun droit de propriété et que votre mise de départ est perdue.

Notre retour d’expérience

Sur le secteur de Roanne, une seule agence possède l’exclusivité sur les biens en bail emphytéotique de la région, Thierry et moi avons vécu la même mésaventure… Avec presque un an de retour d’expérience sur nos deux garages, voici ce que nous retiendrons :

  • Les frais de notaire sont réduits pour ce type de produit.
  • Le prix d’achat est plus faible, puisque le bien est à votre disposition pour une durée limitée dans le temps.
  • L’acquisition est très rapide, c’est un transfert de part chez le notaire.
  • La première mauvaise surprise est venue du montant des charges, l’agence avait présenté un document douteux, finalement la valeur réelle est supérieure de 44% par rapport au montant prévu… Les charges sont souvent plus élevées que pour un parking traditionnel.
  • Seconde mauvaise nouvelle: la taxe foncière, contrairement aux effets d’annonces de l’agence nous sommes légalement propriétaire de garages donc redevable de cet impôt.
  • Les derniers problèmes sont survenus du cabinet notarial, l’un des anciens propriétaires avait laissé une ardoise sur le règlement des charges. Dès la signature de l’acte de propriété, l’agence immobilière avait simplement indiqué que tout était en ordre… mais la réalité était légèrement différente !

Notre conclusion sur le bail emphytéotique, l’amodiation

Cette mauvaise expérience nous a permis d’apprendre énormément, demandez toujours des écrits officiels datés et signés aux vendeurs. Maintenant il faut relativiser, il nous reste 44 ans pour rentabiliser notre investissement ! Aujourd’hui avec un recul supérieur à 5 ans sur cet investissement, nous pouvons affirmer que ce type de placement est intéressant, à condition de trouver un parking en centre-ville ou hyper centre.

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Attention aux arnaques

De nombreux escrocs se fond passer pour des mandataires de grands groupes type Vincy Airport, Vincy Concession, EFFIA, etc… Soyez prudent avant de signer un bail emphytéotique et d’effectuer un premier versement. Prenez le temps de bien vérifier l’identité du vendeur et toutes les informations. Cliquez ici pour en savoir plus sur les arnaques en cours.

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